关于提高“直管公房”管理质效的思考

直管公房是计划经济时代的遗留物,曾经为改善居住环境做出过巨大贡献,是由原各级房管部门(现各级住房和城乡建设局)管理的国有房产。在对国有直管公房管理情况审计中发现,国有直管公房管理中存在部分政策不明晰、准入退出机制不完善、危房安全隐患凸显、国有资产的保值增值脱离监管等问题,需要加以重视和改进。

一、存在的主要问题

(一)部分政策不明晰,国有直管公房分配不规范。原建设部出台的《城市公有房屋管理规定》于2001年废止后,部分地方国有直管公房相应的管理办法一直未出台,公房的适用承租人群标准不明确,有些国有直管公房的使用权一直在最初分配的一批承租户手中,承租、转租、租金收取等不规范。

(二)准入退出机制不完善,国有直管公房管理较为混乱。一是部分国有直管公房未建立准入退出机制,未实施实时动态管理,相关资料失真。有的使用权的登记对象与实际承租对象不一致;有的原承租人已去世未办理注销登记,未及时收回;有的管理部门资料未及时更新等。二是直管公房私下转租、转让现象凸显,个人从中牟利。部分承租户擅自将公房转租给他人租住、办公司获取收益;有的承租单位为政府相关事业单位,以低价承租直管公房后再以高价转租给个人第三方,收取的差价用来弥补本单位的开支。三是租金管理台账登记混乱,存在不收、少收、欠收租金现象,有的管理部门租金账目与房管员租金收取明细不符。同时,还存在部分管理部门人员利用职能占用国有直管公房的情况。

(三)直管公房清理腾退困难,部分危房安全隐患凸显。有些直管公房经相关部门检测后被鉴定为危房,但清理腾退工作困难,仍有承租户居住,存在安全隐患。

(四)直管公房产权与经营管理权相分离,不利于国有资产的保值增值。直管公房产权归原市房产管理局(现市住房和城乡建设局),但经营管理权由市房产管理部门授权各区县房产管理部门,或授权区级房产管理部门所属物业公司管理,房租收入归所属物业公司,企业化运营模式,未纳入机关事业单位收支两条线管理,国有资产收益脱离于财政监管之外。

二、问题原因分析

(一)直管公房房屋租赁制度不健全,监管执行不力。目前对于直管公房的取得、使用和管理方面国家、省、市已出台了许多政策法规,但是在直管公房房屋租赁方面还未能形成系统的制度,甚至出现了有些政策法规之间“扯皮”“打架”的现象。有些政策法规过于僵化,如公房的收费标准跟不上社会经济形势的发展,直管公房的租赁期过长。同时,相关监管部门未能进行有效的监督,执行力度不够,这都导致了直管公房管理混乱,出现了无偿使用和闲置、违规转租等问题,致使直管公房经济效益下降。

(二)相关部门对直管公房政策认识不深、宣传不够。直管公房管理部门保留传统落后的陈旧观念,不能认清形势、跟不上社会、经济发展的步伐,推陈出新。一方面,管理人员对于直管公房的市场化、科学化、规范化管理认识不深,不能更新思想,转变观念,深入细致地做好相关工作。另一方面,管理部门对政策规定的宣传力度不够,违规租赁现象频繁发生。

(三)历史遗留问题较多。直管公房是在特定的时期形成的,其历史原因复杂,有些直管公房承租人把直管公房视为自己的私有财产,擅自改建,把直管公房传给子女、亲属等,有的已经涉及家庭内部矛盾,给直管公房管理工作加大了难度。

三、加强国有直管公房管理的建议

一是认真研究,健全完善国有直管公房管理制度。地方政府应组织公房行政管理部门做好直管公房政策的制定,通过制度规范,保障国有直管公房的出租、使用、管理做到公开、透明、公正;并建立健全承租户的准入、退出机制,遏制私下转让、转租等行为。

二是摸清底数,全面清理国有直管公房出租和管理情况。地方政府组织住建、财政等部门组成工作专班,对国有直管公房进行全面清理,通过重新认定、核实、登记,完善相关资料和信息,建立直管公房信息管理平台,与当地住房信息系统对接,实现公房信息动态监管,严格制度控制和管理措施。

三是定期排查,消除直管公房安全隐患。公房管理部门每年应制定公房年度修缮计划,申请专项资金用于公房的修缮,同时规范承租人对公房及设施加以保护,不得擅自拆改,积极配合管理部门进行房屋加固及维修;对现有国有直管公房安全性进行全面清理,彻底排查,做到该拆除的坚决拆除,能够维修的马上维修,消除安全隐患。

四是严管严查,问责追责。对于违规转租转借行为,一经发现应当及时进行规劝、纠正;对规劝多次仍违规转租、转借的承租户,解除租赁关系,收回房屋;对于国有直管公房出租和管理方面发现的违纪违规、失职渎职等问题,依法依规查处。