从审计视角看如何加强小区物业业主委员会管理

业主委员会作为连接业主与物业管理公司之间的纽带，它的良好运作将关系到一个小区的安定和团结。政府相关主管部门在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用。今年上半年，洪山区审计局在对物业经费管理使用及政策执行情况进行审计调查中，对部分小区业委会进行了审计调查，审计调查发现小区业主委员会作用发挥亟待加强，审计就如何真正帮助物业区域（小区）组建一支高素质、有权威、有信誉业主委员会队伍提出一些建议。

一、小区业主委员会权力表现

经审计调查，业主作为物业的所有权人和物业管理服务消费的主体，享有业主大会召开的提议权和物业管理事项的提案权、业主公约和业主大会章程的修改权、业主委员会成员的选举权和被选举权、对物业管理企业和业主委员会工作的监督权、对物业管理执行情况的知情权、对住房专项维修资金管理使用的监督权等。小区业主委员会权力颇大：一是物业维修基金的使用确认权。资金的处置确认权都会在业委会主任的决定。二是物业维修的确认及报价确认权；物业公司费用清单的审查等；三是公共设施的使用、经营，包括车位、广告、体育设施等的决策权；四是物业公司的选用及更换、物业费是否涨价等 。

二、业主委员会运作中存在的问题

一是排斥指导。业委会运行不透明，有的甚至排斥街道、社区的指导。业委会成立后的任性问题，或者说过分强调业主自治权利，漠视监督、指导的做法并非个案。

二是公共收益未实行公示制度。业主委员会、物业服务企业每年应当将公共收益归集、使用的明细账目在住宅小区公示栏实行公示，接受业主监督，并对业主的询问予以书面回告，业委会财务管理不规范、不公开。

三是业主委员会的准入门槛, 任职资格尚未明确，武汉市对业委会的监管缺乏具体的管理办法和制度，当选的业委会成员无政府引导的承诺机制,职业约束力不强。

四是聘请第三方调研项目少。业委会承接项目缺少聘请第三方进行全业主意见的征集和统计，工程完工后缺少第三方审计。业委会工作人员工作补贴全市无统一标准。显然不利于业主自治的顺利进行。

五是能力不强。有业主代表提出，业主对小区自治参与性不强，虽然有一些热心业主参与进来，筹备召开了业主大会，选举产生了业委会，但委员本身履职水平层次不齐，对物业管理法律、法规缺乏了解。需要对业主大会开展培训，定期组织学习，以提升履职能力；更加需要懂政策、懂物业、懂工程造价、懂账务，有爱心的志愿者参与业委会工作。

三、审计调查建议

针对业主大会运作中存在的问题，武汉市能否在现行指导规则基础上，立法制定《武汉市业主委员会管理办法》，多措并举解决物业相关问题。

一是《武汉市物业管理条例》修改立法工作应加快启动，明确业主委员会的管理办法、明确党组织领导下的“三方联动”机制。目前《武汉市实施<物业管理条例>》已经实施多年，已不能完全适应当前物业管理的发展形势，一系列亟待解决的问题日渐凸显。《武汉市物业管理条例(修订草案)》正在修改中 ,拟将“红色物业”、国家“放管服”改革等新要求写入立法党建情况将作为物业企业行业评比及招投标重要参考，注重发挥党组织凝聚力,发挥地方法规在改革创新中的推进作用,凝聚共识,推进“红色物业”建设。物业管理应当遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的原则,要求市、区人民政府持续推进“红色物业”建设;强化物业管理融入城市基层社会治理,要求街道党委、乡镇党委和社区党组织应当推进党的组织和工作全覆盖,把物业管理队伍建设成党的工作队;明确党组织领导下的“三方联动”机制,即要求建立居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业联动机制,推行居(村)民委员会和业主委员会、物业服务企业负责人交叉任职;鼓励物业服务企业择优选聘党员大学生从事物业管理工作,规定物业服务应当根据《中国共产党章程》的规定,设立党组织,并开展党的工作,明确将物业服务企业党组织建设情况作为行业评比、物业项目招投标的重要参考。

二是物业管理纠纷调解体系应请专家调解。目前已在市、区、街道社区各级建立了物业管理纠纷调解体系，并已经开始正式工作。把街道和社区纳入纠纷调解体系，把矛盾化解在基层，更快更好的解决百姓的物业问题。市物业管理纠纷调解体系主要分为三部分。市物业管理纠纷调解委员会具体负责指导、协调和监督全市物业管理纠纷调解处理工作；各区市县物业管理纠纷调解委员会、调解中心，负责贯彻落实物业管理纠纷调解规章制度，建立本级物业管理纠纷调解专家库，组织处理本地区重大疑难案件，指导街道调处工作及调解员培训工作；街道、社区调解委员会负责辖区一般性物业管理纠纷处理，复杂案件可以申请上级物业管理相关部门和专家库参与调解。

三是《武汉市房屋专项维修资金管理办法》应更加细化，完成公众参与、专家论证、风险评估和集体讨论工作，报请市政府以规范性文件出台。建议办理维修资金缴交确认手续的商品住宅项目，开发建设单位交存的维修资金，以物业管理区域为单位设账，按幢设分账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账。

四是应出台《关于进一步规范我市业主大会和业主委员会工作的指导意见》。结合我市具体情况和政府相关规定，文件应明确各级物业行政主管部门在业主大会和业主委员会工作中的职责分工，对业主自行申请成立业主大会、组建首次业主大会会议筹备组进行了具体规定，推行业主委员会委员候选人培训制度、街道办事处指定社区居委会向各住宅小区业主委员会派驻代表制度、业主委员会委员分期分批改选制度、业主委员会委员工作补贴制度，明确业主委员会应急处理机制和业主大会和业主委员会印章管理制度。对物业公共收益的监管，规定业主委员会应当定期公示物业公共收益的收支情况，物业公共收益不得以任何个人名义进行存储存和管理。