市级建设项目中征收补偿审计应关注的审计重点

近年来,随着城市化进程的不断加快,市政建设项目不断增多,拆迁房屋的征收补偿已逐渐成为社会热点,因房屋征收产生的纠纷和矛盾也越来越多。但由于征收补偿资料的完整性、真实性难以保证,征收补偿时的客观公正性难以确认,因此,征收补偿审计成为了建设项目审计过程中的重点和难点。本文将针对征收实施过程中的审计重点进行探讨。

一、房屋建筑物的认定

不论是国有土地还是集体土地的房屋,其房屋权属及结构用途等是确定补偿对象、补偿标准执行的法律依据。被拆迁人骗取拆迁补偿费和具体实施征地拆迁的单位套取补偿资金的问题,主要集中在拆迁实物量的确认及房屋的确定权属环节。对房屋拆迁资料真实性的审计,应重点关注以下几个方面:

一是房屋是否登记。对已登记的房屋补偿审计,可通过与土地使用证、房屋产权证等资料进行比对,分析拆迁房屋与证件、评估认定的相关性和一致性。尤其对设有抵押权的房屋,要理清债权债务,合理保障债权人权益。对未登记的房屋补偿审计,则主要是对认定程序和补偿价格的审计,审计认定程序资料是否进行了公示,认定依据是否充分;审计评估报告是否客观公正,评估参数是否合理,评估结论是否客观公正、符合当前的房地产市场行情等。

二是房屋数据是否准确。收集房屋调查认定表、相关产权认定材料及评估报告,审核建筑面积测量标准是否符合测量技术规范要求,结合拆迁时的影像资料,复核房屋建筑面积、结构、成新率、装修及附属物工程量等是否准确。

三是宅基地面积计算是否合规。《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规均对农村宅基地进行了说明,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不等超过本省、地市规定的标准。目前,有些地方还没有完成农村集体土地所有权确权登记工作,村民的宅基地权属、面积不清。现实中,有的人为进行分户,一栋房屋上下、左右分成多个宅基地,超出限额标准;有的则在测量时人为“放宽”边长,增加面积。

二、拆迁补偿标准的执行

一是拆迁补偿标准是否按方案执行。对于市政建设的拆迁补偿,其征拆主体部门或单位一般都会制定专门的拆迁安置工作方案,首先要关注该工作方案是否经过地方政府批准,是否存在征拆主体擅自确定补偿标准,尤其是一些“另类安置条件”,如对被拆迁对象是独生子女或者大龄未婚男青年等,额外增加安置面积,仅此一项就增加了大量的安置成本。其次是审核该补偿标准的执行是否公开、透明,是否将征地批准文号、被征用土地的所有权人、位置、面积、补偿标准、具体安置途径等相关内容进行张榜公告。

二是安置补偿协议是否符合标准。将拆迁档案中的每个补偿事项对照政策、规定和拆迁方案,重新逐项逐笔审核,从而发现资料中存在的漏洞,并生成审计疑点。特别是要重点关注被拆迁人身份和户籍信息、房屋测绘图与面积计算、评估报告等,重点分析安置补偿费、停业损失费、房屋装修补偿、附属物补偿、临时过渡费的计算和认定,尤其是安置面积的确认,要审查相关人员信息是否合规、增补面积依据是否充分,是否存在虚报资料、虚增人口骗取安置补偿费的情况。

三、拆迁补偿资金的支付

按照现行的征地拆迁管理模式和操作方式,市政建设项目征地拆迁工作主要由辖区街办或乡镇实施。补偿资金主要由建设单位拨付给项目沿线街办或乡镇包干使用,其资金的支付通常通过街办或乡镇以现金或转账的方式兑付给被拆迁户和农村集体经济组织。审计时应关注以下几方面:一是审核建设单位应酬集的资金是否及时足额到位,是否存在因资金问题导致拆迁工作停滞。二是审核资金在拨付环节中是否存在截流、挤占和挪用问题。三是审核村(组)或农村集体经济组织的拆迁补偿费是否以个人名义领取,是否定期向村民公布收支状况。

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