浅谈县级房地产企业税收存在的问题和对策

房地产企业一直被视为高利润行业，随着人民生活水平的提高和农村人口城市化的加快，房地产行业已成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点，县级房地产行业税收收入达到县级税收收入百分之三十以上，因此及时发现房地产行业存在的偷税问题并建立税收管理长效机制，显得尤为重要。

房地产开发企业在竣工决算前，税金征缴采取按预售房收入的规定比例计提各项税金的办法，因此核实预售收入的真实完整性至关重要。这就需要县级成立一个专门的组织机构，对财政、国土、城市规划、住建、地税等部门间进行信息传递，及时掌握房地产企业的涉税资料，全程跟踪预售房收入的完整性。

一是利用好企业基础数据。调取房地产企业的电子账簿、销售台账和银行按揭信息数据，先将电子账簿与销售台账比对，因为销售台账是房地产企业销售部门生成的数据，企业为达到延迟缴税目的，一般将全款买房的收入记录在会计账簿外；再把电子账簿与房地产企业提供的银行按揭信息数据比对，看通过银行按揭方式发放贷款是否已做收入，从而查处隐瞒的房产收入。

二是利用好地税局税收征管数据。比如某房地产企业交纳了增值税，应该同时缴纳企业所得税等税金，通过分析比对地税局税收征管数据，就能很容易查处已缴增值税，未缴纳企业所得税等税种的问题。通过计算机分析软件查处所有房产企业的涉税疑点，然后重点核实这些房地产企业，可以起到事半功倍的效果。

三是利用好住建局网签信息数据。房地产开发企业只要销售房产，都要到住建局去预售备案，办理房产网签手续，可以采集住建局网签信息，利用计算机数据分析手段，对房产网签信息与企业销售台账进行比对，查处房地产企业隐瞒收入问题。

四是利用好国土局土地拍卖面积及价款信息数据。国土局提供的土地拍卖面积及价款信息是最真实最全面的，根据这两部分数据和税法规定比例就能准确核定房地产企业拿地后需要及时缴纳的契税和土地使用税，防止企业故意隐瞒相关证据少缴税款。

房地产行业在竣工决算后，企业所得税和土地增值税等税金就要按照实际利润率来计算，然后多退少补。而大部门县级地税部门实际情况是不管企业完工还是盈亏与否，均按5%毛利率征税，不再进行汇算清缴，未实现公平税负的目的。甚至，有的开发企业以亏损为由进行扯皮，直接不预缴企业所得税，其他开发企业也随之效仿，导致税收部门在征收房地产行业企业所得税方面处于尴尬的境地。

笔者建议，可以引入中介机构的审核办法，建立税收保障的长效机制。让开发企业在项目达到竣工条件后，限时委托税务中介机构进行审核鉴证，报送中介机构出具的《清算税款鉴证报告》。地税部门可以每年对中介机构出具的鉴证报告进行抽查，对虚假鉴证的中介机构出台信用评价机制，改变以往地税部门既当裁判员又当运动员的模式，腾出更多的精力当好监督员，提速提效，公平税负。