物业企业代收费管理存在问题及建议

民生无小事,枝叶总关情。为增进民生福祉,提升群众居住品质,临朐县审计局开展了物业企业代收费情况专题调研,与财政、住建部门及水电公司相关人员进行座谈交流,延伸31个住宅小区和15个物业公司,发现物业企业代收费政策落实中存在监管不到位等问题,从体制机制层面提出意见建议,促进职能部门履职尽责,堵塞管理漏洞。

一、存在的问题

(一)生活垃圾处理费政策执行不到位,存在监管漏洞。一是生活垃圾处理费征收单位未及时变更。依据《财政部关于土地闲置费、城镇垃圾处理费划转税务部门征收的通知》(财税〔2021〕8号)规定,自2021年7月1日起,垃圾处理费划转至税务部门征收,临朐县仍由住建部门征收。二是未向县城规划区内村(居)民征收生活垃圾处理费,村(居)民生活垃圾处理费全部由财政负担。三是垃圾处理费征收率偏低。2022年全县330个商住小区按70%入住率估算,每年应征452万元,实征111万元,征收率仅为24.6%。四是截留生活垃圾处理费问题比较普遍。相关部门单位信息不共享,对小区居民入住情况、减免对象等信息不了解,出现物业企业截留垃圾处理费问题。调查发现,近五年德美物业已收未缴148万元,三友物业已收未缴7万元,碧桂园物业应收18万元、实收2万元、近三年均未上缴。

(二)坐收坐支水费,导致财政收入流失。供水公司按规定应收取业主全部水费,并将水费中含有的污水处理费、水资源费等非税收入上缴财政,实际将部分小区用水量12%部分留作物业企业供水管理费,造成少交非税收入和税金及附加等问题。经调查,2022年11家物业企业少缴自来水费43万元,造成污水处理费11万元和水资源费7万元流失。

(三)物业企业无依据收取水电损耗,加重群众负担。大部分老旧小区所在物业企业以地下管网老化产生损耗为名,按实际用水量加成10%到15%或按固定金额加收损耗费,损害业主利益。小区配套公共部位尤其是防水、管网施工达不到质量要求,冻、堵、渗、漏现象时有发生,造成业主得不到有效服务,同时,业主大会或业主委员会缺位,有效运作的维权机制难以形成,导致业主与物业企业之间纠纷不断。

二、审计建议

(一)完善体制机制,规范物业管理。建议将规划区内村(居)民(包含安置小区居民)纳入收费管理范围;主管部门应对物业企业进行全面清查,追缴往年拖欠垃圾处理费;供水专营单位应全面准确核算收入费用,实现“收支两条线”,不得坐收坐支,避免财政损失;物业企业准确核算各项代收费,并建立空置房登记管理及减征台账,不得加收损耗。

(二)共享征管信息,确保应收尽收。住建、税务部门应建立征管信息实时共享机制,按照《财政部关于土地闲置费、城镇垃圾处理费划转税务部门征收的通知》(财税〔2021〕8号)规定,做好业务交接衔接和信息系统互联互通工作,住建部门负责征收范围、对象、金额的确定,及时将相关费源信息推送至税务部门,税务部门按照国库集中收缴制度规定,依法依规开展垃圾处理费征管工作,确保非税收入及时足额入库。

(三)改善硬件设施,维护业主权益。抓住老旧小区改造契机,通过政府补贴、企业自筹、用户出资等方式筹措资金,对老旧小区内地下管网进行改造,分批次推行智慧化水电表,将缴费模式由“业主-物业-专营单位”变为“业主-专营单位”,杜绝物业企业加收损耗问题,在提升物业管理品质的同时,维护业主权益。