征迁资产评估报告质量核查应关注的审计重点

近年来,随着城市化进程的不断加快、城市棚户区改造项目不断增多,征迁资产的补偿已逐渐成为社会热点,但对于社会中介机构参与征迁项目资产评估报告质量的核查一直是监督盲点,也是审计机关今后应该关注的审计重点。笔者结合近年来的工作实践,认为征迁资产评估报告质量核查应关注如下重点:

一、全面核查征收补偿范围内实物数量的真实性

通过对征迁补偿实物采用整体匡算、分栋核查及多方佐证等方式,确保征迁补偿资金落在“实”处。

一是聚焦单个征迁项目补偿的总量。查阅征迁补偿分户档案,全面分类统计单个项目征迁范围内补偿房产面积及补偿金额标准,并将统计结果与征迁范围内的规划许可文件、不动产权证载面积与权属证明文件进行比对,整体核查评估机构虚增实物“量”的情况,并画出项目征迁补偿平面图和收集房产交易、房屋租金的基础数据。

二是重点核查单栋房产补偿的单量。以单元楼栋不动产权证载面积及土地使用权面积等指标核算单栋房产证载面积,将计算结果与单栋房产补偿量进行比对,逐一核实补偿面积与证载面积的一致性,重点关注是否存在将加盖房产按有证房产进行补偿的现象及改变房产用途的认定与补偿程序等事项。

三是综合比对分析多方采集的征迁补偿数据。以评估机构现场勘察记录及现场照片为基础,与项目征迁前后的卫星图斑及房管部门资产核销记录等资料进行比对分析,全面核查社会中介评估征迁房产、装饰装修、附属物等资产的真实性。

二、全面核查评估机构选用评估方法及标准的适当性

在评估方法的选择、基础数据标准的确定及评估方法中相关参数值的选取等方面精耕细作,全面核查评估报告技术路线的合理性。

一是核查分析评估方法与征迁对象特征的耦合性。对比分析评估报告中估价方法适用条件、价值时点的选择、评估范围与资产评估对象个体属性的一致性,尤其是要重点关注项目评估采用路线价法与补偿对象特征的匹配度等。

二是分析评估报告中基础评估数据的合理性。综合分析比对单个项目征迁范围内不同补偿对象之间基础数据差异度。如将比较法中不同评估对象参考标准与同期类似地段房产交易价格进行对比;将收益法中基础租金标准与同期类似地段调查租金标准进行对比。

三是分析核查估价方法相关参数选择适当性。核查住宅类房屋区位价、重置价、楼层调节系数等标准套用准确性。以商业用房收益法评估为重点,综合评价年有效租金收益期、收益递增率及资本化率等3个指标。统计分析征迁前五年征迁范围类商业用房与类似地段征迁时点后的租赁数据,将租金增长的趋势分析和类似地段征迁时点后租金增长实际与评估报告中确定的年增长率是否耦合;另外对比分析多个年度、不同评估机构确定的资本化率等数据,综合评价评估机构的评估质量。

三、全面核查征收补偿范围内房产评估价值的公允性

多方收集调查类似地段房产交易数据、与现行标准对比分析或采用不同评估方法计算房产价值,运用市场比较法、综合比较分析法核查评估对象的公允价值。

一是核查评估机构执行现行补偿标准的力度。对比被征收房屋装饰装修、附属物补偿价格是否符合市场价或相关文件规定的补偿标准,尤其是房产装饰装修或建安工程分项评估价值是否在规定完全重置价的范围内。

二是综合比对评估价值与市场交易价值的匹配度,调查了解类似地段、类似房产的市场交易价值,并根据相关规范进行技术修正后与该项房产评估价值进行比对,通过模拟市场交易价格评价单项资产评估价值的合理性。

三是采用不同评估方法比对评估价值的科学性。对评估对象是否适用多种评价方法进行适用性分析,将同一征迁项目或类似地段采集基础数据进行修正后计算评估对象价值或采用不同评估方法评估,并与该项资产评估结果相对照,复核评估机构估价结果的合理性和科学性。

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