规范住宅专项维修资金管理的思考

住宅专项维修资金(以下简称维修资金)主要用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、改造和更新,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。近几年,随着民法典、物业管理条例的实施,以及部分已售房屋公共设施或设备年久失修的情况不断出现,需要维修的需求越发凸显,维修资金的筹集、使用和管理逐渐成为社会关注的热点。规范管理维修资金、保障广大业主的合法权益也迫在眉睫。因此,笔者提出几点建议:

一、加快顶层设计,健全维修资金管理制度体系。要立足本地实际和现实需要,依据《住宅专项维修资金管理办法》及法律法规,创新维修资金管理和完善制度,出台地方性法规和规范性文件,制定本地维修资金管理办法及实施细则,弥补维修资金在归集、管理、使用、运营等方面的真空和模糊地带。一是要明确维修资金缴存标准,明确高层框架结构楼层,不得模糊框架结构与高层框架结构概念。二是要建立健全维修资金财务管理制度,严格执行财务管理和会计核算制度规定,加强对财务人员的业务培训,并安排专人专岗分别负责维修资金的收缴、账务处理、申报资料审批、资金拨付等工作,定期对财务资料和业务资料进行比对核查,增强维修资金业务数据与财务数据的关联性、准确性。三是要建立健全信息披露制度,定期公开维修资金归集、使用、增值、余额等情况,主动接受公众监督,切实保障业主知情权和监督权。四是要建立健全追缴制度和续筹实施细则,破解老旧小区、房改房、单位自建房已日渐凸显的维修需求与资金来源、使用结构的矛盾;问题楼盘、抵债楼盘等“烂尾楼”未交维修资金的棘手问题;已签订商品房购买合同或房屋备案而欠缴维修资金的历史问题;维修资金余额不足续筹的现实问题,确定追缴、续筹方式,研究未交、少交、少收、拒不执行续筹维修资金等行为的处理处罚强制性措施。

二、简化审批程序,提高维修资金使用效率。既要确保使用维修资金的安全规范,维护好广大业主的切身利益,又要确保使用维修资金的简便高效,提高为人民群众服务的能力和水平。一是要优化业主表决方式。采用集体讨论、书面征求意见、网上投票等多形式多渠道征求业主意见并进行表决。二是要简化资金使用流程。对申报使用住宅专项维修资金材料符合要求的,要减少中间环节,从申请、受理、审核、拨款环节,应该明确规定办结时限,提高审批效率,实现审批流程提速。三是要加强维修工程结算审计监管,确保维修资金专款专用,防止维修资金被套取挪用的情况产生,提高维修质量和效果。四是降低维修资金使用门槛,鼓励成立业主大会、业委会的小区自主管理使用资金,提高业主正当使用维修资金的积极性。

三、强化收益管理,确保维修资金保值增值。进一步完善住宅专项维修资金管理机制,一方面要优化维修资金银行存款定活比例和计息方案,提高维修资金利息增值收益率,在保证资金正常使用的前提下按照国家有关规定购买国债,采取竞争性方式存放大额闲置资金,最大限度地确保资金保值增值,防止闲置浪费,切实增强资金安全风险防范能力,另一方面要建立对专户管理银行及定存银行的准入制度和考核制度,对各银行是否规范维修资金管理制度、是否进行维修资金政策宣传与讲解、是否按照协议内容完成义务等情况纳入年度考核内容,督促地方维修资金管理银行切实履行职责和义务,持续提升服务质量和水平,为广大业主提供更捷便、更贴心的服务。

四、加大指导力度,多举措提高小区治理水平。充分发挥党建引领业主委员会职责作用,提高小区治理水平。一方面,全面构建行业监管、属地负责、街道组织、社区实施的四方联动工作体系,强化小区党支部对业委会、物业公司“双向”引领,促进街道、社区对辖区小区业委会的指导监督作用,促进业委会在维修资金使用过程中履职尽责,知晓权力责任义务,提高业委会在维修资金申请使用中的决策能力和执行能力,增强业委会成员自我约束和规范操作意识,防止业委会在维修资金使用中的权利滥用,保障维修资金安全和科学合理使用。另一方面加大维修资金政策法规宣传,提高业主对政策的认知度、熟识度、参与度,增强业主合理合规正当使用维修资金的“主人翁”意识,同时指导物业公司提高服务管理质量,促进业主、业委会及物业公司形成三方和谐关系,真正使房屋专项维修资金成为群众房屋的“养老金”,维护广大业主的合法权益。

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