国有直管公房管理存在的问题及改进建议

国有直管公房是国有资产的重要组成部分,作为计划经济时代重要的住房保障形式,为保障群众住有所居发挥了重大作用。随着居住需求多样化,国有直管公房功能逐渐弱化,房管部门对其管理和维护也相应松懈,导致国有直管公房在管理上带来一些隐患,应引起重视。

一、存在的主要问题

一是产权关系不清。因房地产管理部门体制改革,国有直管公房划归房地产投资开发有限公司(下简称房投公司),行使管理维护、租金收取等职能。但在产权归属调整中,由于时间跨度长,未对直管公房的存量和承租住人员进行清理,且管理人员变动频繁、原始资料缺失,造成家底不清,产权归属不明。

二是政策依据不明。目前,对国有直管公房承租的准入、退出,租金缴纳、房屋维修等,均无明确的管理办法。同时,房投公司未建立国有直管公房动态管理信息系统,主要依靠基层管理人员,报送不够完整的数据和资料来掌握相关情况,对国有直管公房和承租人员变动情况缺乏全面管理。

三是修缮任务较重。直管公房大部分是砖混和砖木结构,基础差、设施老化,房龄长,破损严重。其低廉的租金收入不能完全抵偿直管公房的维修费用,有限的维修资金只能用来保障存在明显安全隐患的维修,余下的只能勉强维持使用,承租人和房屋的安全得不到保障。

二、改进的对策与建议

一是清理房屋存量。全面摸排直管公房的存量,建立直管公房和承租人员信息档案,准确掌握每套房屋的使用年代、维修状况及是否纳入拆迁范围等。对承租人的情况全面调查,与原始档案核对,相符的重新建立动态电子档案,纳入房屋管理信息系统档案;与原始档案不相符,查清原因,分类处理。对违规转租、过户、买卖的一律清理腾退。

二是健全管理政策。出台直管公房管理政策,提供市级层面政策依据,建立直管公房承租、退出、过户、拆迁补偿、租金缴纳、房屋维修等管理制度。细化处理规则,明确惩罚方式。房投公司要理顺内部管理模式,加强对直管公房管理部门的管理、考核和监督,探索市场化管理的方法,确保国有资产保值增值。

三是更新承租凭证。在全面清理直管公房底数的基础上,对符合条件的承租人,通过更换新承租凭证,确定合法的承租人。明确承租凭证的内容,载明甲乙方的权利义务,约束承租人的租赁行为。

四是做好安全管理。建立房屋安全管理责任制,房屋管理人员要加强日常房屋巡查,及时掌握房屋安全状况,加强对直管公房的保护和维修。同时,加强对直管公房政策的宣传,提高承租人保护房屋的意识,避免人为毁损、违建等行为,确保国有资产安全。

五是对接现行保障政策。结合现行住房保障政策,对将要拆迁、超过设计使用年限、违建增大房屋面积、原承租人死亡,共同居住人需要续租等,纳入现行公租房保障体系,对不符合条件的承租户,租赁期满后,应无条件腾退。逐步将直管公房承租人转入到现行住房保障体系中,理顺国有直管公房与承租户租赁关系。