审计视角下城镇老旧小区改造项目存在的问题与建议

城镇老旧小区改造是推进新型城镇化,打造人民群众高品质生活空间的重要民生工程。有序推进老旧住宅小区综合整治,既是做好城市修补、完善城市管理服务的重要内容,也是满足人民群众日益增长物质文化需要的重要抓手。本文结合审计工作,分析现阶段老旧小区改造存在的突出问题,并提出相应的意见建议。

一、老旧小区改造的主要内容及特点

老旧小区改造是对城镇建成年代较早、失养失修失管、配套设施不完善、社区服务不健全、居民改造意愿强烈的老旧小区进行改造提升的工程项目。老旧小区大多处于老城区、分布范围广、建筑密度高,人员流动大,基础状态不相同并且在施工过程中大多采用带户作业,增加了改造项目管理的难度和复杂性。具有以下特点:一是项目管理复杂。不同于一般项目,老旧小区改造基础设施复杂,很难形成流水作业。二是协调沟通任务大。在方案制定、图纸设计环节按照“一楼一策”的要求与居民达成一致意见,且在工程施工过程中可能存在较大变动。三是施工条件限制性多。采用带户作业,作业平面和作业空间上都存在较多限制。

二、老旧小区改造存在的主要问题。

(一)资金来源渠道单一,资金筹措困难。对于老旧小区改造,国家鼓励政府、居民、社会资本合理共担的多元化筹措机制,目前,改造资金主要以上级专项资金和地方配套为主,社会资本介入较少,投资机制不健全。在地方财政压力较大的背景下,难以保证有充足的资金支持小区改造。一方面导致施工方对老旧小区改造项目的态度不积极,偷工减料、虚报工程量、延期完工等问题常常出现。另一方面主管部门为了完成改造指标而选择投资少、见效快的改造内容进行选择性改造,只改“面子”不改“里子”,与居民的实际改造预期相差甚远。

(二)统筹协调机制不健全。老旧小区改造是一项系统工程,涉及范围广、部门多、内容杂,需要住建、消防、电信、社区、业主等各方相互协调。在实际改造过程中,各个主体之间沟通交流比较少,缺乏联动机制,各行其是,各自为战,改造治理工作难以形成合力,影响最终的改造治理效果。另外,居民作为改造的关键主体,参与渠道不顺畅。小区业主的积极参与是顺利推进改造的基础条件,在改造前、中、后期,都应发动群众“共谋、共建、共管、共评、共享”。在老旧小区改造中,大多数小区业主与政府大多缺少的有效的议事协商制度,往往被动参与,居民自治功能难以有效发挥,导致信息沟通不顺畅,改造内容不能满足居民需求。

(三)改造后续管理机制不完善。一是长效管护意识淡薄。参建各方普遍存在“重建设、轻管理”的思想,将老旧小区视为短期工程项目,保修期过后,基础设施无法维护保养,存在闲置浪费问题。同时,居民的思想观念比较传统,有问题依赖政府和部门解决,对聘请物业积极性不高,难以扭转无组织、低成本的管理思想。二是后期管理组织缺失。在审计中发现,很多小区在改造后,物业难以实现全覆盖,只能由政府兜底提供最基本的保障服务,造成改造成果难以维持,陷入“改造—失管—破坏—再改造”的恶性循环。

三、强化老旧小区改造的审计建议

(一)拓宽多元化的资金筹措渠道。一是完善政府投资机制。地方政府要结合年度改造计划和财政情况,合理确定改造资金预算,适当向老旧小区倾斜,同时完善激励机制,对改造成效好、居民满意度高的社区街道给予奖补,增加资金使用效率。二是激发群众出资意愿。业主是老旧小区改造的最大受益者,可以通过居民部分出资、捐物投劳、使用维修基金等方式提升居民的参与度,缓解财政资金压力,提升改造和后期维护的效果。三是充分吸引社会资本投入,丰富市场化运营内容,充分挖掘老旧小区改造的增值潜力,将物业、停车位、便民服务、空间广告等项目进行市场化运营,将运营管理费用作为社会资本收益来源,激发社会资本投入的积极性,实现改造后长效管理。

(二)畅通参与各方沟通渠道。老旧小区改造是一项系统性工程,政府、社区、居民、社会资本形成有效的诉求反馈机制,保证各方信息能及时传导,及时回应,以达到各方利益最大化。政府部门要加强政策宣传和资金支持,规范和协调社会资本运作;社区居委会跟踪改造进度质量、指导动员居民参与,将问题和诉求及时反馈给政府部门;社会资本要强化改造项目实施和改造后期管理服务,加强资金、技术和人力支持,及时回应居民诉求,积极履行社会责任;小区居民主动参与改造全过程并提出改造诉求,积极配合政府对改造质量和改造效果进行监督和评价。

(三)加强改造小区后续管理。一是引导群众发挥主观能动作用。加强宣传引导,提升居民的归属感和认同感,鼓励居民在日常生活提出管理建议、意见决策,提升参与治理公共事务积极性,促进居民以主人翁的身份主动参与小区的长效管理。二是建立后期长效管理组织。要充分发挥业主委员会、物业管理委员会等小区居民自治组织的作用,由居民主动参与,积极协商,自治管理,长效保障,建立一次改造、长期保持的改造机制。通过物业企业服务、业主自治管理等多种管理模式,使老旧小区后期管理维护更加规范和专业。